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发表于 2019-5-3 19:27:40 | 查看: 23| 回复: 0
  2018年9月起。。郑州楼市急转直。下。跌入寒冬至。今未见好转。阳春三月□。寒意凛然。
  在。“因。城施策”的新调控时代。岁末年初。一些城市通过下调房贷利率。、放开限购限价等手段☆。悄然给。限购松绑。
  2019年这个春天。中国楼市注定既敏感又混沌供求之间在。博弈。土地市场在。博弈。利率。政策在。博弈。各城小幅松绑楼市举措。也是在▪。与。上级强调的“房地产调控城市主体责任”博弈。
  《棱镜》编辑部相信●。此时楼市报道。最核心的价值▪。在。于。实地调查和◁。趋势判断。因。此•。我们分赴一二三线城市。希望。给○。诸。位看官提供第一手的信息。
  2019年3月21日。这条传言如-。一枚巨石砸入死水。引得郑州房地产市场涟漪片片销售顾问。们转头告诫购房者▷。开发商即。将▪。取消优惠。○“房价要涨了”。不过•。上述三区限购取消的传言遭到。郑州市房管◇。局的官方-。否认◁。
  自★。2016年10月。这座二线城市重启限购。楼市沸汤一度冷却。直•。至。2017年11月人才落户新政又续上薪火。
  2018年9月起。。郑州楼市急转直。下△。跌入寒冬至▲。今未见好转。阳春三月。寒意凛然•。
  降价走量已是各个开发商共•。识。部分在。售项目房价甚至。跌回两三年前。不及=。政府指导。价。首付分期违规操作重现市场。房贷利率。开始小幅下调。
  最关键的政策变化是。郑州平抑均价的限签政策大量放开。限购政策也在。悄然放松。
  作为。郑州郊区南龙湖某楼盘项目的销售负责人。他最近接到。老板指令◆。要求“销售为●。王。追求项目回款。保证公司现金流-”。凡是只交定金•。拖着不交首付的客户一律挞定。房源重新上架销售。
  “市场不好。客户想等房价和。利率▽。再降点。所以○。拖着不交首付◇。”江鸣告诉腾讯《棱镜》。
  他们公司近期成立工作组。催促交齐。首付的客户签订正式的商品房买卖合=。同▲。。尽。快完成网签备案■。这样公司才能拿。到。销售回款。“要不然卖掉几百套房▪。数亿元在。途资金成本高企。我们实在。吃。不消。”谢涛说。
  郑州楼市火热时★。政府为。避免整个市场均价剧烈上升。通过调节高低价项目备案数量▷。维。持房价在▷。数据层面的稳定●。
  谢涛告诉腾讯《棱镜》。房管。部门之前只给。他们项目二三十个备案名额(每个月)▽。网签流程一走就。是数月。“现在。每月能给◆。几百套的名额…。客户购房可以。直★。接备案网签。问。题在。于。。我们卖不出这么多房子了”。
  “2018年上半年有些项目一次性推盘600多套房子。能卖掉七八成。少数火爆项目甚至。需要摇号○。到▼。下半年◆。市场断崖式冷却。很难听到。哪个楼盘敢一下子推出太多房源=。都是一两百套地推◇。去。化率。到▷。五成算不错了□。”谢涛感慨。
  团队坚持“注重内涵发展、打●。造精品专业、培育实用。人才、服务国家发展”办学思路。曾荣获2016年国家国防教育特色学校、四川省高技能人才培训基地、全国第三批“职业院校数字校园建设实验校…” ☆、四川首批“省级文明校园”、第六届黄炎培职业教育◇“优秀学校奖”等荣誉称号。
  降价走量成为▽。郑州开发商的共。识•。惠济区、绿博白沙片区及☆。南龙湖片区降价明显。部分项目价格甚至。跌回两年多前。不及。政府指导•。价□。
  易居克尔瑞研究报告指出▽。郑州2018年下半年市场下行趋势明显。开发企业回款任务艰巨。四季度开始房企让。利意愿明显。多重营销手段全面发力。增加客户来访成交=。促销手段包括直▼。接降价、精装改毛坯、特价房、员工优惠房、首推价格低于□。周边竞品◇。
  上述报告称。据不完全统计。大郑州范围内约36个项目降价500-2000元//㎡。
  禅泉拥有290间中式禅意客房和。套房。以。六组庭院式错落布局★。房外绿意环绕。景观或是山。或是水。或是庭院。
  3月中旬。腾讯《棱镜》走访惠济区本土房企正商集团某项目。该项目一期2017年6月开盘时。高层精装均价1.5万元/㎡▪。洋房精装均价1.8万元/㎡。2019年初。二期开盘时□。高层毛坯均价仅为▪。1.2万元/㎡。洋房毛坯均价为●。1.5万元/㎡■。
  同。时•。个别城市首付情况也较。上月出现变化。例如△。无锡地区首套首付由。四成降至。三成。恢复先前低值水平。□“首付降低并不代表政策放松。相反。在。首套的审核以。及。界定条件上变严▷。保障刚需购房行为。的同。时也会提防投-。机行为。的趁。虚而入★。” 融360大数据研究院分析师李唯一表示…。
  该项目置业顾问。明确表示。首付暂交5%即。可■。剩余25%首付可与=。正商集团旗下子公司签订借款合△。同。。分两年还清。不需手续费及。利息。
  人才需求占比。排名第二的是房地产行业。为。14☆.28%。伴随房地产行业从。大规模扩张向。高质增长的转变。加上科技驱动因。素。2019年房地产市场将。保持稳健发展△。因。此需要大量人才加入。而消费品、机械制造和。金融三个行业的招聘需求较▲。为。保守。其人才需求占比。均在。8%左右。
  2018年底以•。来。郑州市房管。局陆续通报房企违规情况。包括郑州元通、郑州台隆、郑州融坚置业等公司违规提供购房首付融资△。
  郑州楼市依然很冷●。集中体现在▲。客户难寻▼。。为。此…。开发商开始从•。内部员工身上挖掘潜力◇。
  2018年底▷。本土房企正商集团被。爆强制要求员工买房包括公寓▽、商铺、写字楼等。并从。员工每月工资中抵扣房款。
  腾讯《棱镜》获悉。包括恒大、融创、康桥在▲。内的不少房企亦有类似。举措☆。但执。行力度不如■。正商。一般是给。予内部购房优惠。员工可以●。转让。他人完成销售任务。
  此外★。开发商还在。挖掘分销渠道◇。的获客潜力。并且支付给。分销商更多的佣金提成•。
  贝壳找房、易居房友、21世纪不动产、金屋中国等中介●。拥有大量的线下门店和。经纪人。它们是郑州开发商不得不仰仗的分销力量▼。
  贝壳找房河南区新房总经理罗林洪告诉腾讯《棱镜》▽。2018年贝壳找房新房撮合。成交量两三万套左右▲。今年预估可达五六万套。在。整个中介分销市场中占比。过半。
  3月29日晚间。奥马电器(002668◆.SZ)公告称公司董秘宁芳琦因。个人原因。辞职, 距离这位90后董秘上任才3月有余。去。年12月7日。宁芳琦正式上任奥马电器董秘。当。时=。正处于。公司高管。集体辞职期。包括董事、副董事长-、董秘、财务总监•、证代、独立董事在。内高管◁。集体辞职◆。
  ▼“分销商作用。是解决客户到▪。达售楼处的问。题▼。新房楼盘一般偏远。客户会更愿找到。附近中介门店-。了解楼盘信息。-”罗林洪说。他透露▲。现在。贝壳新房业务佣金比。例在。2.3%左右。
  如。果开发商过度依赖分销渠道。。过高的佣金必然带来庞大的营销费用。△。侵蚀开发商利润空间。甚至。★“绑架”开发商▲。
  而且。现在。郑州市场的分销佣金普遍涨至。2%-3%。此前仅为。1%。偏远难卖的项目佣金高达4%-5%。代理商的置业顾问。佣金只有0.1%-0△.7%◆。与。中介等分销商存在▪。佣金剪刀差。因。此普遍存在。置业顾问•。勾结分销商的“洗客○”行为。▲。
  “我们会主动控制分销商成交比。例-。如。果超过35%-。说明我们自。身的营销团队不作为。●。营销费用。太高。”郑州一家外来房企营销负责人表示▽。
  销售链条上的利益博弈。只是表象◆。眼下最核心的。还是开发商紧绷的现金流与。购房者降价预期之间的搏命角力。
  一位外来房企河南区域总经理对。腾讯《棱镜》表示。目前来看。三月份郑州楼市并没有回暖迹象。如。果四月份销量持续走低。2019年的郑州房地产行业会比。较。危险■。将-。直●。接导。致年中的土拍行情下探◆。影响当。地政府的财政收入。
  在。郑州入驻近800家门店、近1万名经纪人的贝壳找房。其数据或许更接近楼市真实的水温★。罗林洪表示。真正的市场井喷是客户量的猛增。系统数据会发生本质变化▪。但我们从。内部监测来看。目前每月新增客户量的曲线并没有发生变化。
  受访开发商普遍认为。。单靠市场内生力量或许无法改变郑州房地产颓势。放松限购被。寄予厚望-。•。好在。。调控的政策窗口正在。一点点打☆。开。
  融360监测数据显示。2019年2月△。郑州首套房及。二套房利率。都在。下降。环比▪。分别下降0△.66%及▲。0.31%■。首套主流执■。行基准上浮20%-25%。二套则上浮30%-35%◆。
  而在▼。此前=。腾讯《棱镜》了解到。■。郑州市区远郊的新郑、荥阳及。中牟的限购政策已基本取消。
  数位熟悉郑州市场的开发商人士告诉腾讯《棱镜》▼。近期房管。局下达口头说明。放松限购政策■。即。在。高新区▲、经开区及。航空港区。人才引进购房资格由。本科学历扩大到◇。在。郑就。读的大中专院校学生(包含外地)…。此外。外地户口社保=、纳税间断性缴纳12个月即。可。不用◁。提供原件。签订承诺书即…。可。
  截止发稿。腾讯《棱镜》未能就。上述△“口头说明▪”获得郑州市房管。局的官方▷。确认。
  广东老牌房企颐和△。地产及。其关联公司通过信业基金发行的卓异3号私募基金、通过中江信托发行的中江金龙86号先后出现逾期。迄今仍未兑付=。
  针对。你所反映的情况。我们现已开展调查◇、处理。同。时。建议小区尽。早成立业主委员会。以。便更好的维★。权-。
  从。参与。竞拍的企业看。有融创中国▽、越秀、金茂、保利、阳光城□、景瑞、美的、雅居乐等20余家房企=。它们都嗅到。了武汉土地和▲。房地产市场回暖的味道。■。抢先行动。
  该地块编号2019WG012。位于▲。东莞沙田。土地面积5.39万平方。米★。容积率。大于-。1.0且小于△。等于。1.8▽。起。拍价6.82亿元。规划为。商住用•。地●。
  2019年一季度末。人民币房地产贷款余额40.52万亿元。同。比。增长18.7%▲。增速比。上年末低1□.3个百分点▽。
  日前。深圳市公积金中心在★。官网公布《深圳市住房公积金提取管。理规定(征求意见稿)》和-。《关于。进一步规范住房公积金贷款业务有关事项通知(征求意见稿)》。公开征求社会各界意见。
  有时候拿。着放大镜聚焦简单的财务指标。忽略行业的特殊性。很可能陷入不识庐山真面目的尴尬☆。
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